คดีกู้ยืมเงิน

ความหมาย/สาระสำคัญของการกู้ยืมเงิน

การกู้ยืมเงินเป็นสัญญาอย่างหนึ่งซึ่งเกิดจากบุคคลใดบุคคลหนึ่ง ซึ่งเรียกว่า "ผู้กู้" มีความต้องการจะใช้เงิน แต่ตนเองมีเงินไม่พอหรือไม่มีเงิน จึงไปขอกู้ยืมจากบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้ให้กู้" และผู้กู้ตกลงจะใช้คืนภายในกำหนดเวลาใดเวลาหนึ่ง การกู้ยืมจะมีผลสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อมีการส่งมอบเงินที่ยืมให้แก่ผู้ที่ยืมและผู้กู้ลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญ โดยในการกู้ยืมนี้ผู้ให้กู้จะคิดดอกเบี้ยหรือไม่ก็ได้ และดอกเบี้ยที่จะคิดได้นั้นจะต้องไม่เกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 653 "การกู้ยืมเงินกว่าสองพันบาทขึ้นไปนั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานแห่งการกู้ยืมเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อผู้ยืมเป็นสำคัญ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

ในการกู้ยืมเงินมีหลักฐานเป็นหนังสือนั้น ท่านว่าจะนำสืบการใช้เงินได้ต่อเมื่อมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อผู้ให้ยืมมาแสดงหรือเอกสารอันเป็นหลักฐานแห่งการกู้ยืมนั้นได้เวนคืนแล้วหรือได้แทงเพิกถอนลงในเอกสารนั้นแล้ว"

จากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว หมายความว่า การกู้ยืมเงินกว่า 2,000 บาทขึ้นไปนั้น ต้องมีหลักฐานแห่งการกู้ยืมหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อผู้ยืมเป็นสำคัญ จึงจะฟ้องบังคับคดีเรียกหนี้เงินได้ ดังนั้นเพื่อให้การฟ้องร้องดำเนินคดีกู้ยืมเงินเป็นไปอย่างไม่ยุ่งยาก ผู้ให้กู้ควรทำหนังสือสัญญากู้ยืมเงินกับผู้กู้ด้วย

การฟ้องร้องดำเนินคดี

การฟ้องร้องเรียกเงินตามสัญญากู้ยืมนั้นจะต้องกระทำภายในกำหนดอายุความ ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้ว่าจะต้องฟ้องภายใน 10 ปีนับแต่วันที่ถึงกำหนดชำระเงินคืน หากปล่อยเวลาดังกล่าวล่วงเลยไปแล้ว คดีถือเป็นขาดอายุความ ตามความแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30

---

คดีจำนอง

จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้จำนอง" เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้รับจำนอง" เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ เช่น หนี้ตามสัญญากู้ยืมเงิน เป็นต้น ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 702 โดยในการจำนองนั้นผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง สัญญาจำนองจะสมบูรณ์ต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ มิฉะนั้นสัญญาจำนองตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันแก่คู่สัญญาแต่อย่างใด

การฟ้องร้องดำเนินคดี

คดีจำนองหรือผิดสัญญาจำนองนั้น มีแนวคำพิพากษาว่าหากเป็นการให้จำนองเป็นกิจธุระ ให้ถือว่าเป็นคดีผู้บริโภค ซึ่งการฟ้องร้องคดีจะต้องฟ้องยังภูมิลำเนาของจำเลยเท่านั้น โดยในการฟ้องร้องดำเนินคดีนั้นจะต้องมีหลักฐานสำคัญ ได้แก่ สัญญากู้ยืม หนังสือสัญญาจำนอง จดหมายทวงถามให้ชำระหนี้และบอกกล่าวบังคับจำนอง เป็นต้น

การฟ้องบังคับจำนองนั้น ก่อนฟ้องผู้รับจำนองต้องมีหนังสือบอกกล่าวทวงถามและบอกกล่าวให้บังคับจำนองไปยังลูกหนี้ว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาไม่น้อยกว่า 60 วันนับแต่วันที่ลูกหนี้ได้รับหรือถือว่าได้รับหนังสือบอกกล่าวทวงถามและบอกกล่าวบังคับจำนอง หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้คืนภายในกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้รับจำนองจึงจะมีสิทธิฟ้องร้องคดีต่อศาล เพื่อให้ลูกหนี้ปฏิบัติการชำระหนี้ หากไม่ชำระหนี้ ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์ที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่ผู้รับจำนองได้

หนี้จำนองนั้นไม่มีอายุความ กล่าวคือ แม้ว่าหนี้ที่เป็นหนี้ประธานจะขาดอายุความแล้วก็ตาม ผู้รับจำนองก็ยังมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับจำนองเอาทรัพย์สินที่จำนองได้ ดังนั้น จึงไม่มีผลกระทบถึงสิทธิของผู้รับจำนองในทรัพย์สินที่จำนองแต่อย่างใด แต่จะบังคับเอาดอกเบี้ยที่ค้างชำระในการจำนองเกินกว่า 5 ปีไม่ได้ ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 745

---

คดีผิดสัญญาซื้อขาย

สัญญาซื้อขายนั้น เป็นสัญญาประเภทหนึ่งที่มีพิพาทกันและเป็นคดีที่ฟ้องร้องกันต่อศาลเป็นจำนวนมาก ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 453 ได้บัญญัติความหมายของสัญญาซื้อขายว่า "อันว่าซื้อขายนั้นคือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อและผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย"

สัญญาซื้อขายจะสมบูรณ์ได้นั้นจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อ ซึ่งหลักกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นจะโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่เมื่อได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายกัน ข้อยกเว้นกรรมสิทธิ์ใทรัพย์สินนั้นยังไม่โอนไป ในกรณีดังต่อไปนี้

1. สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่มีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลานั้น ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวจะโอนก็ต่อเมื่อเกิดเงื่อนไขหรือถึงกำหนดเงื่อนเวลานั้นแล้ว

2. สัญญาซื้อขายทรัพย์ที่ยังไม่เป็นทรัพย์เฉพาะสิ่ง หมายถึงสัญญาซื้อขายทรัพย์ที่ยังไม่ได้กำหนดประเภทหรือจำนวนไว้แน่นอนว่าอันไหน สิ่งไหนตัวไหน ในกรณีเช่นนี้กรรมสิทธิ์จะโอนก็ต่อเมื่อได้ทำให้เป็นทรัพย์เฉพาะสิ่งแล้วโดยการนับ ชั่ง ตวง วัด หรือคัดเลือกทรัพย์ เพื่อให้เกิดความแน่นอนชิ้นไหนอันไหนตัวไหนหรือจำนวนไหน

3. สัญญาซื้อขายทรัพย์เฉพาะสิ่งที่ยังต้องดำเนินการบางอย่างเพื่อให้รู้ราคาแน่นอนในกรณีนี้กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าจะมีการกระทำเพื่อให้รู้ราคานั้นก่อน

4. ต้องมีการตกลงว่าจะชำระราคา โดยเพียงแต่ตกลงกันว่าจะชำระราคาก็เป็นเพียงพอแล้ว ยังไม่ต้องชำระราคาทันทีจะตกลงชำระกันในภายหลังจากสัญญาเกิดขึ้นแล้วก็ได้

5. บุคคลที่มีสิทธิเข้าทำสัญญาซื้อขายทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องเป็นบุคคลที่บรรลุนิติภาวะแล้ว

การฟ้องร้องดำเนินคดี

เมื่อคู่สัญญาฝ่ายใดผิดสัญญา คู่สัญญาอีกฝ่ายมีสิทธิฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาลได้ โดยฟ้องให้อีกฝ่ายรับผิดตามสัญญา เช่น ผู้ซื้อฟ้องร้องให้ผู้ขายส่งมอบสินค้าที่ซื้อขาย , ผู้ซื้อฟ้องให้ผู้ขายรับผิดในความบกพร่องทรัพย์สินที่เสียหาย , ผู้ซื้อฟ้องให้ผู้ขายชำระค่าเสียหายอันเกิดแต่ความเสียหายของทรัพย์สิน , ผู้ขายฟ้องให้ผู้ซื้อชำระราคาค่าสินค้าพร้อมดอกเบี้ย เป็นต้น

โดยในการฟ้องร้องดำเนินคดีดังกล่าวต่อศาลนั้น จำต้องใช้หลักฐาน ได้แก่ สัญญาซื้อขาย ใบสั่งซื้อสินค้า ใบส่งมอบสินค้า เอกสาร/หลักฐานการชำระเงิน เป็นต้น ซึ่งอายุความในการฟ้องคดีนั้นมีกำหนด 2 ปี นับแต่วันที่มีสิทธิเรียกร้องได้ แต่อายุความจะเป็น 5 ปี กรณีที่สินค้าที่ซื้อขายนั้น ผู้ซื้อนำไปใช้ในกิจการของตนเอง ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/34(1) และ มาตรา 193/33(3)

---

คดีเช่าทรัพย์

การเช่าทรัพย์ถือเป็นเอกเทศสัญญาชนิดหนึ่งซึ่งมีปรากฏให้เห็นในหลายรูปแบบทั้งการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น เช่าสิ่งปลูกสร้าง เช่าที่ดิน เป็นต้น และการให้เช่าสังหาริมทรัพย์ เช่น ให้เช่ารถยนต์ เป็นต้น

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 บัญญัติว่า "อันว่าเช่าทรัพย์สินนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่าผู้เช่า ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น" ซึ่งตามบทบัญญัติดังกล่าวนั้นเช่าทรัพย์มีสาระสำคัญคือ

1. เช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทน ผู้ให้เช่ามีหน้าที่จะต้องให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้น ส่วนผู้เช่ามีหน้าที่จะต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า

2. เช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้เช่ามีสิทธิเพียงแต่ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่ชั่วระยะเวลาหนึ่งตามสัญญาเช่าเท่านั้น

3. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาซึ่งมีระยะเวลาอันจำกัด

4. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ถือคุณสมบัติของผู้เช่าเป็นสำคัญ สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าย่อมสิ้นสุดลง

การฟ้องร้องดำเนินคดี

การฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาลในคดีเช่าทรัพย์นั้น เนื่องจากการเช่ามีหลายรูปแบบอย่างที่กล่าวไว้แล้ว จึงต้องพิจารณาก่อนว่าเป็นการเช่ารูปแบบใด กล่าวคือ หากเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น ฟ้องเรียกค่าเช่าบ้าน จะต้องกระทำภายในกำหนดอายุความ 5 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (3) , หากเป็นการเช่าสังหาริมทรัพย์ เช่น ฟ้องร้องเรียกค่าเช่าจากทรัพย์สินที่ให้เช่า จะต้องกระทำภายในกำหนดอายุความ 2 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/34 (6) โดยในการฟ้องร้องดำเนินคดีเช่าทรัพย์นั้น จะต้องมีหลักฐาน ได้แก่ สัญญาเช่า สำเนาโฉนดที่ดิน หลักฐานการชำระค่าเช่า หนังสือบอกกล่าว เป็นต้น

---

คดีละเมิด

ละเมิด คือ การกระทำใด ๆของบุคคลหรือการกระทำของบุคคลอันก่อให้เกิดความเสียหายต่อบุคคลอื่น ซึ่งอาจเป็นการกระทำของตนเองหรืออาจเป็นการกระทำของบุคคลอื่น โดยผู้ที่ได้รับความเสียหายจากการกระทำเช่นว่านั้นชอบที่จะได้รับการเยียวยา โดยการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนหรือเรียกร้องให้ผู้กระทำละเมิดปฏิบัติหรือละเว้นปฏิบัติในลักษณะอื่น ๆ เพื่อเป็นการเยียวยาความเสียหายที่เกิดขึ้นต่อผู้ถูกกระทำละเมิดได้

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 บัญญัติว่า "ผู้ใดจงใจหรือประมาทเลินเล่อ ทำต่อบุคคลอื่น โดยผิดกฎหมายให้เขาเสียหายถึงแก่ชีวิตก็ดี แก่ร่างกายก็ดี อนามัยก็ดี เสรีภาพก็ดี ทรัพย์สินหรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดก็ดี ท่านว่าผู้นั้นทำละเมิดจำต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนเพื่อการนั้น" จากบทบัญญัติดังกล่าวองค์ประกอบของการกระทำที่เป็นละเมิด จึงมีดังนี้

1. กระทำโดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อ

2. กระทำโดยผิดกฎหมาย

3. การกระทำก่อให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่น

4. ความเสียหายเป็นผลมาจากการกระทำดังกล่าวนั้น

ส่วนค่าสินไหมทดแทนอันเกิดจากการละเมิด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 438 บัญญัติว่า "ค่าสินไหมทดแทนจะพึงใช้โดยสถานใดเพียงใดนั้นให้ศาลวินิจฉัยตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิด อนึ่งค่าสินไหมทดแทนนั้นได้แก่การคืนทรัพย์สินอันผู้เสียหายต้องเสียไปเพราะละเมิดหรือใช้ราคาทรัพย์สินนั้นรวมทั้งค่าเสียหายอันจะพึงบังคับให้ใช้เพื่อความเสียหายอย่างใด ๆ อันได้ก่อขึ้นนั้นด้วย" ซึ่งปกติแล้วการชดใช้หรือชำระค่าสินไหมทดแทน ได้แก่ การคืนทรัพย์สินที่ผู้เสียหายต้องสูญเสียไปเพราะการละเมิด หรือการให้ชดใช้ราคาทรัพย์สินรวมทั้งค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจากการกระทำละเมิด"

การฟ้องร้องดำเนินคดี

การฟ้องร้องดำเนินคดีละเมิดนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 448 บัญญัติว่า "สิทธิเรียกร้องค่าเสียหายอันเกิดแต่มูลละเมิดนั้น ท่านว่าขาดอายุความเมื่อพ้นปีหนึ่งนับแต่วันที่ผู้ต้องเสียหายรู้ถึงการละเมิดและรู้ตัวผู้จะพึงต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนหรือเมื่อพ้นสิบปีนับแต่วันทำละเมิด แต่ถ้าเรียกร้องค่าเสียหายในมูลอันเป็นความผิดมีโทษตามกฎหมายลักษณะอาญาและมีกำหนดอายุความทางอาญายาวกว่าที่กล่าวมานั้นไซร้ ท่านให้เอาอายุความที่ยาวกว่านั้นมาบังคับ"

ดังนั้นหากประสงค์จะฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้ที่กระทำละเมิด จะต้องกระทำภายในกำหนดระยะเวลา 1 ปีนับแต่วันที่รู้ถึงเหตุแห่งการกระทำอันเป็นการละเมิดและรู้ถึงตัวผู้ที่กระทำละเมิด โดยเอกสารหลักฐานที่ต้องใช้ประกอบการฟ้องร้องดำเนินคดีนั้น ได้แก่ สำเนารายงานประจำวันเกี่ยวกับคดี (กรณีละเมิด,รถชน) , บันทึกเจรจาค่าเสียหาย (ถ้ามี) , เอกสารเกี่ยวกับค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทน เช่น ใบเสร็จค่ารักษาพยาบาล ใบเสร็จค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เสียหาย เป็นต้น

---

คดีเช่าซื้อ

ปัจจุบันการเช่าซื้อสินค้าต่าง ๆได้รับความนิยมและแพร่หลายอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างเช่น การเช่าซื้อรถยนต์ การเช่าซื้อเครื่องจักรขนาดใหญ่ เป็นต้น เนื่องจากทรัพย์สินเหล่านี้เป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง ดังนั้น การเช่าซื้อจึงได้รับความนิยมในการดำเนินธุรกิจอย่างมาก

การเช่าซื้อนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 บัญญัติว่า "อันว่าเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หรือว่าจะให้ทรัพย์สินตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว" จากบทบัญญัติข้างต้นจึงพอสรุปสาระสำคัญของการเช่าซื้อได้ดังนี้

1. ผู้ให้เช่าซื้อจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ให้เช่าซื้อ

2. ผู้ให้เช่าซื้อให้คำมั่นว่าผู้ให้เช่าซื้อจะขายทรัพย์สินและให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นตกเป็นของผู้เช่าซื้อทันที เมื่อผู้เช่าซื้อได้ชำระราคาครบถ้วน

3. สัญญาเช่าซื้อต้องทำเป็นหนังสือ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ



การฟ้องร้องดำเนินคดี

หากผู้ให้เช่าซื้อเป็นผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าซื้อ เช่น ธนาคารหรือสถาบันการเงินลิสซิ่งต่าง ๆ การฟ้องร้องดำเนินคดีจะต้องกระทำเป็นคดีผู้บริโภค โดยฟ้องคดี ณ ภูมิลำเนาของจำเลยเท่านั้น การฟ้องคดีเช่าซื้อมาหลายกรณีด้วยกันอย่างที่ได้กล่าวมาแล้ว

ดังนั้นอายุความการฟ้องคดีจึงขึ้นอยู่กับว่าผู้ให้เช่าซื้อฟ้องเรียกร้องสิ่งใดจากจำเลย กล่าวคือ หากเป็นกรณีฟ้องให้รับผิดชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ เช่นนี้มีอายุความ 2 ปี , หากเป็นกรณีฟ้องให้รับผิดชำระค่าเสียหายจากการที่ผู้เช่าซื้อใช้ทรัพย์สิน เช่นนี้อายุความ 6 เดือน , หากเป็นกรณีฟ้องให้ชำระค่าขาดราคา ค่าขาดประโยชน์ ค่าติดตาม เรียกให้ส่งคืนหรือใช้ราคาแทน เช่นนี้อายุความ 10 ปี โดยในการฟ้องคดีต่อศาลนั้น จำต้องใช้เอกสารหลักฐานสำคัญๆ ได้แก่ สัญญาเช่าซื้อ , สัญญาค้ำประกัน(ถ้ามี) , หนังสือบอกกล่าวทวงถาม เป็นต้น

---

คดีฟ้องขับไล่

คดีฟ้องขับไล่นั้นมีมูลเหตุตามกฎหมายที่จะเป็นคดีฟ้องขับไล่อยู่หลายประการ อาทิเช่น อาศัย ละเมิด สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน เช่า เป็นต้น โดยมูลเหตุสำคัญและเป็นคดีฟ้องขับไล่กันอย่างมากในปัจจุบัน ได้แก่ คดีฟ้องขับไล่เนื่องจากผิดสัญญาเช่า ซึ่งมูลเหตุนี้นอกจากเป็นการผิดสัญญาเช่าแล้ว ยังเป็นการกระทำละเมิดอยู่ด้วยในตัว โดยอาจกล่าวได้ว่าเมื่อผู้เช่าผิดสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าสิ้นระยะเวลาการเช่าแล้วผู้เช่ายังคงอาศัยอยู่ในสถานที่เช่า เช่นนี้ย่อมเป็นการอยู่อาศัยโดยไม่มีสิทธิอันเป็นการกระทำละเมิดต่อผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธินำคดีฟ้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลขับไล่ผู้เช่าออกให้ออกไปจากสถานที่เช่าได้ "เช่า" การเช่านั้นก็เป็นมูลเหตุอย่างหนึ่งที่ก่อให้เกิดคดีฟ้องขับไล่จำนวนมาก ซึ่งคดีฟ้องขับไล่เนื่องจากการเช่านั้นมีสาระสำคัญดังนี้

1. ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า แต่ต้องมีอำนาจเอาทรัพย์สินออกให้เช่า เช่น ในฐานะผู้ให้เช่าช่วงที่ได้รับอนุญาต เป็นต้น

2. สัญญาเช่าทรัพย์ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิอย่างหนึ่ง ดังนั้น ผู้เช่ามีสิทธิฟ้องร้องดำเนินคดีต่อบุคคลภายนอกที่เข้ามายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์ที่เช่าได้

3. สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ดังนั้นถ้าผู้เช่าตาย สัญญาเช่าก็ย่อมระงับไป เว้นแต่เป็นสัญญาเช่าต่างตอบแทนพิเศษบางกรณีที่สัญญาเช่าย่อมไม่ระงับไปแม้ผู้เช่าตายลง นอกจากมูลเหตุคดีฟ้องขับไล่ดังที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว ยังกรณีอื่น ๆที่อาจเป็นคดีฟ้องขับไล่ได้ เช่นกรณีการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของรวมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1360 เป็นต้น



การฟ้องร้องดำเนินคดี

ดังที่กล่าวมาข้างต้นแล้วว่าคดีฟ้องขับไล่ที่สำคัญๆคือ คดีฟ้องขับไล่ฐานผิดสัญญาเช่า ดังนั้นเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกหรือผู้เช่ากระทำผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องขับไล่ได้ โดยฟ้องในข้อหา/ฐานความผิดทั้งผิดสัญญาเช่าและผิดฐานละเมิด ทั้งยังฟ้องเรียกค่าเสียหายหรือค่าขาดไร้ประโยชน์อันเกิดแต่การไม่ได้ใช้สอยสถานที่เช่าได้อีกด้วย ซึ่งในการฟ้องร้องดำเนินคดีฟ้องขับไล่ฐานดังกล่าวมีเอกสารหลักฐานที่สำคัญๆ ได้แก่ หนังสือสัญญาเช่าหรือหลักฐานการให้เช่าหรือให้อยู่อาศัย, สำเนาโฉนดที่ดินหรือหลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของสถานที่เช่า เช่น หนังสือรายการประจำบ้าน (กรณีผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์) , หนังสือบอกกล่าวทวงถามและหรือหนังสือบอกเลิกสัญญา เป็นต้น

---

คดีที่ดิน

คดีที่พิพาทเกี่ยวกับที่ดินนั้นมีมูลเหตุมาจากหลายกรณี อาทิเช่น กรรมสิทธิ์ที่ดิน ละเมิด-บุกรุกที่ดิน ครอบครองปรปักษ์ เรียกคืนที่ดิน เป็นต้น แต่ ณ ที่นี้จะขอยกตัวอย่างมูลเหตุคดีที่มีความสำคัญๆ ได้แก่ คดีฟ้องเรียกการครอบครองที่ดินคืน

ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 บัญญัติว่า "ถ้าผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบด้วยกฎหมายไซร้ ท่านว่าผู้ครอบครองมีสิทธิจะได้คืนซึ่งการครอบครอง เว้นแต่อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเหนือทรัพย์สินดีกว่าซึ่งจะเป็นเหตุให้เรียกคืนจากผู้ครอบครองได้ การฟ้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้น ท่านว่าต้องฟ้องภายในปีหนึ่งนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง"

ผู้ครอบครองอาจถูกแย่งการครอบครองได้ในกรณีดังต่อไปนี้

1. ถูกแย่งเอาทรัพย์สินโดยตรง

2. กรณีมีผู้ครอบครองแทนผู้อื่นแล้วต่อมาได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือว่าต่อไปจะยึดถือทรัพย์สินนั้นไว้เพื่อตน จะไม่ครอบครองแทนอีกต่อไป

สำหรับที่ดินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ที่ดิน นส. 3, นส.3 ก., สค.1 เป็นต้น ผู้ที่จะได้สิทธิในที่ดินประเภทนี้จะต้องเป็นผู้ยึดถือที่ดินนั้นหรือมีผู้ยึดถือแทน ดังนั้นหากผู้ครอบครองขาดการยึดถือเช่นว่านั้นแล้ว ต่อมามีผู้แย่งการครอบครอง ผู้แย่งการครอบครองย่อมได้ไปซึ่งสิทธิครอบครอง แต่กรณีดังกล่าวนี้ผู้ครอบครองสามารถฟ้องเรียกคืนได้ภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง

สาระสำคัญของการแย่งการครอบครองและการฟ้องเรียกคืนซึ่งการครอบครองมีดังนี้

1. การแย่งการครอบครองจะต้องเข้าไปครอบครองที่ดินด้วยตนเองหรือโดยผู้แทน

2. การแย่งการครอบครองจะมีได้เฉพาะในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น

3. การโต้แย้งสิทธิต้องโต้แย้งต่อผู้มีสิทธิครอบครองเท่านั้น

4. กรณีขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือเสียภาษีบำรุงท้องที่ ยังไม่ถือว่าแย่งการครอบครอง

5. แต่ถ้าขอรังวัดออกโฉนดที่ดิน แม้ยังไม่มีการเข้าครอบครองที่ดินจริงจัง ก็ถือว่าได้ประโยชน์จากข้อสันนิษฐานว่าผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง จึงเป็นการแย่งการครอบครองนับตั้งแต่วันที่รู้

6. การครอบครองในระหว่างดำเนินคดี หรือครอบครองในฐานะเจ้าของรวม ถือเป็นการครอบครองแทนเจ้าของ

การฟ้องร้องดำเนินคดี

การจะฟ้องร้องดำเนินคดีเพื่อเรียกคืนซึ่งการครอบครองที่ดินนั้น จะต้องดำเนินการภายในอายุความ 1 ปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 วรรคสอง มิฉะนั้นถือว่าคดีเป็นอันขาดอายุความ โดยการฟ้องร้องดำเนินคดีจะต้องมีเอกสารหลักฐาน ได้แก่ สำเนาโฉนดที่ดิน สำเนาเอกสารแสดงสิทธิครอบครอง เช่น นส. 3, นส.3 ก., สค.1 เป็นต้น

---